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ナース・ミントの悩み解決クリニック

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【不動産投資でカモられない絶対条件】情報を制する者が投資を制する

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はじめて不動産投資をする場合、何が不安って悪徳業者にカモられやしないかが不安ですよね。

・相場とケタ違いの価格で物件を買わされた

・購入後、突然連絡がとれなくなった

欠陥住宅を買わされた

「想像するだけで恐ろしいし、そんなことがあり得るならやっぱり辞めておこう」

なんて思ってしまいますよね。

確かに不動産投資は業者との出会いが運命を左右します。

そして運悪く悪徳業者にカモられて失敗したという人がいるのも事実です。

ただこのような被害は事前に対策を打つことで防ぐことができます。

ここでは不動産投資で悪徳業者にカモられないための絶対法則を解説しています。

この鉄則を守っていれば、悪徳業者の詐欺物件を誤って購入してしまうということは防げますので、物件購入前に必ず読んでくださいね。

長期的な投資プランを立てておく

まずあなたの中で長期的な投資プランをしっかりと持っておきましょう。

はじめに目標や自分のキャパを把握していない場合、業者に勧められるまま物件を買い増ししていまい、ある日思わぬ空室などが原因で破綻してしまうというリスクがあります。

そのため、まずは自分の中で「何歳を迎えるまでに家賃収入いくらを目指したいのか。」を明確にしておきましょう。

そこを明確にしたら次に逆算しながらどのくらいのペースで物件を購入すればその目標にたどり着けるのかを計算します。

そうすると購入ペースや月々のローン返済額などもおおよそのイメージがつきますよね。

ではイメージの中で出てきたローン返済額は現実的でしょうか?

もし空室が出た途端に返済が苦しくなるようであれば、目標設定からやり直します。

それを繰り返しながら、最終目標と自分に合った購入ペースを把握しておきましょう。

看護師という資格があると銀行のローン審査が通りやすいのですが、ローン審査が通ったからといってあなたの家計が火の車にならないかどうかは別問題。

なので、あなた自身が自分のキャパを把握して最終目標をしっかり持っていることが重要なんです。

看護師しながらすんなり投資家デビュー!投資で損しない経験談を伝授

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物件の相場観を身に付けておく

業者に相場とケタ外れの物件を買わされないようにするために、業者に相談に行く前に物件の相場観を身に付けておきましょう。

「健美家」や「楽待」というサイトでは様々な投資用の物件を見ることができます。

https://www.kenbiya.com/

http://www.rakumachi.jp/

これらのサイトに掲載されている物件を見ていると、どのようなエリアでどのような建物ならいくらかくらいなのかが分かってきます。

とくに実際に見学に行ってみるとより相場観を身に付けることができます。

・ここは駅近だけど路線自体が不便だから比較的安いんだな。

・築10年って見た感じはこんな感じなんだな。この見た目なら○○万円くらいが相場なんだな。

など分かってきます。

そのようにして相場観を身に付けておくと、業者に紹介された物件がおかしな価格設定になっていないか、お得な物件なのかなどがすぐに分かります。

そのため物件の相場観は事前に身に付けておきましょう。

物件の出口(ゴール)まで考えておく

不動産投資で非常に大切なのが出口(ゴール)まで考えておくということです。

もし自分が物件を手放したいと思った時にその物件が売る価値のあるものなのかということが非常に大切です。

不動産投資で一番怖いのが激安物件だったからと飛びついたものの、空室に頭を抱えることとなり「もう無理だ!物件を手放そう!」と思ったのに買い手がいない。。。という状況になることです。

こうなると家賃収入どころかローン返済や固定資産税といった支出ばかり抱えることになってしまいます。

不動産投資で重要なのは万が一「失敗した!もう無理!」となった時に、物件を売ってしまうことでローンをチャラにできる状態でいることです。

そのため激安物件だからと飛びつくのではなく、多少高くても買い手が見つかりやすい物件を選ぶことが大事なのです。

「オシャレ」を基準に選ばない

投資用物件は見た目のオシャレだけで選んではいけません。

大事なのは利益につながる物件かどうかです。

デザイナーズマンションのようなオシャレな物件の場合、購入価格が高額になることが多いのですが、その高額な購入費を家賃で回収できるのかどうかを重視しなければいけません。

もしオシャレな物件で空室の心配がなかったとしても、ローン返済が家賃収入でまかなえず赤字経営になっていればそれは不動産投資失敗ということになります。

女性の場合、とくに見た目がオシャレかどうかで判断してしまいがちなのですが、大事なのは利益になる物件なのかどうか。

そのことを忘れないようにしましょう。

100万円程度の余裕資金は手元においておく

不動産投資をする際は必ず100万円程度は手元に置いておくようにしましょう。

不動産投資をする上で急な空室や修繕費はつきものです。

私も経験がありますが、ある日突然「シャワーの水漏れを治すのに5万円かかります」という連絡が来るときもあります。

また空室期間が数か月続いた場合、その間はローン返済の全額を自分の財布から返済しないといけません。

そのため様々な事態に対応できるようにしておくためにも、常に100万円くらいはすぐに出せる状態でいることが大切です。

おだてに乗らない

業者の「女性なのに凄いですね!」というおだてに乗らないように気を付けましょう。

女性は男性以上に見栄で買い物をしてしまう傾向があります。

そのため「凄いですね」などとおだてられると舞い上がってしまい、冷静な判断ができなくなる場合があります。

また変な見栄のために断ることができないなんていう人さえいます。

実際に業者のおだてに乗ってしまい、冷静な判断ができずに変な物件を買ってしまったという女性もいますので絶対に注意しましょう。

おだてられた時こそ「その手には乗らないわ!」と冷静になってくださいね。

税金について勉強しておく

不動産投資をする場合、税金の知識は必須になってきます。

「税金」と聞くと拒否反応が出てくるし、税金の本を読んでいると眠くなるのですが、税金について知っているかいないかで得することもあれば、逆に痛い目にあう場合もあります。

まず税金に関するメリットについてですが、不動産投資は不動産投資にかかった費用を経費として計上できます。

・物件見学の際の交通費や駐車場代、食費。

・物件見学などに車移動をしている場合は車検代・車の保険代の一部。

・不動産投資を勉強するための書籍代。

・不動産投資にかかった税金。・・・etc

これらは経費として計上できるので、経費の対象になる範囲を知っていることで所得税を抑えることができます。

また減価償却といって、不動産購入後数年は物件購入費用一部も経費に計上できます。

そのため物件購入後数年は税務上は赤字になる場合が多いです。

不動産投資の利益はあなたの看護師収入と合算して所得税などが決まるため、不動産投資で赤字になれば、看護師収入から納めていた税金が払いすぎということになり税金の還付が受けられます。

不動産投資が税金対策になるといわれるのはそのような還付がうけられるからです。

ただここに一つ落とし穴があって、この還付金はずっと受けられるわけではありません。

減価償却として経費に計上できる期間のみ受けられる恩恵なんです。

しかしずっと所得税の還付が受けられると勘違いしてしまう人が非常に多いので注意してください。

減価償却で計上できなくなった場合、空室にならなければ基本的に黒字経営になります。(ならないと困ります)

そうなると所得税がかかってくるので、新たな支出となります。

 そのため所得税の納税の時に「お金がない!」なんてことが無いようにしておく必要があります。

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よく分からない会社を選ばない

不動産投資をする場合、実態がよく分からない会社は絶対に避けましょう。

不動産投資は物件購入後の管理が非常に大切です。

また不動産投資は長期投資が基本なので、不動産会社は長年にわたりお付き合いするパートナーになるといっても過言ではありません。

そのため名前も聞いたことがない、ましてやホームページすらないというような会社は絶対に避けましょう。

安心して長いお付き合いができると感じられる会社を選ぶことが大切です。

あの木下不動産が主催する不動産投資セミナー

基礎知識を身に付けておく

知識は最大のリスクヘッジ

勘のいい方ならこれまでの文章を読んでお気付きかもしれませんが、不動産投資は不動産投資に関する知識を身に付けておけば悪徳業者にカモられることはありません。

不動産投資で失敗する人の大半は知識不足です。

知識がないままに業者の上手い話しに飛びついてしまったために失敗しているのです。

逆に知識があれば不自然な話、うますぎる話には気づくことができます。

なので業者にカモられることなく、優良物件を手に入れることができ安定した家賃収入を得ることができるのです。

「知識を身に付けろって言われてもどうやって身に付けたらいいの?」って思いますよね。

木下不動産では投資初心者の方に向けて、投資セミナーを開いています。

この投資セミナーは不動産投資に関することだけでなく、そもそも投資投資とは何なのか?というレベルから話をしてくれるので右も左もわからないという超初心者の方にぴったりのセミナーです。

投資で失敗しないためには投資を始める前にまずは知識を付ける!そのためにも一度セミナーに参加してみてはいかがでしょうか?

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定年後、年金だけでは生活できない現代において、老後資金の準備として投資が注目されており国も後押ししています。

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さいごに

不動産投資は事前にしっかりと知識を身に付け、自分の財布のキャパを理解しておくこと、そして得体のしれない会社を選ばないことでカモられるということは防ぐことができます。

まずは知識をつけるためにもセミナーに参加するところから始めてみましょう。

【読むだけでお金の勉強ができます】

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